Нерабочие рабочие дни: проблема исчисления гражданско-правовых сроков в «президентские выходные»

Установление нерабочих дней в России в связи с пандемией создало немало проблем. Среди них – неправильное понимание исчисления...

Как построить эффективную корпоративную культуру: 10 принципов

Корпоративная культура способна коренным образом повлиять на успешность бизнеса, как в позитивном, так и в негативном ключе. О...

В адвокатской Хартии прибыло: почему важно ее расширять и кому это выгодно

В минувшем октябре к Хартии основополагающих принципов адвокатской деятельности присоединилась адвокатура Азербайджана – теперь участников соглашения стало 11....

Вне закона: как в России привлекают к ответственности за травлю в Сети

Буллинг давно стал привычным явлением в России и мире. Людей подвергают травле не только при личном контакте, но...

Семейный совет: как суды возвращают и не возвращают детей

Лишать или не лишать родительских прав, забрать или вернуть ребенка в семью — это наболевшие вопросы российской судебной...

Свобода или безопасность: можно ли держать пациента в карантине против его воли

В Петербурге пациентка, которую проверяли на наличие коронавируса, сбежала из инфекционного бокса Боткинской больницы. Ее поступок стал поводом...

Проценты за задержку зарплаты и «Госуслуги» вместо паспорта: главные новости уходящей недели

В Госдуме поддержали закон о борьбе с финансовыми пирамидами. Роскомнадзор проверит операторов, которые выдают тысячи сим-карт одному абоненту....

Школьники, работники, заключенные: какие законы вступают в силу в мае

Свободные платежи и новые субсидии, бесплатное питание школьникам и запрет «наливаек», а также другие законодательные нововведения мая –...

Проснись и пой: как меняется рынок товарных знаков в мире?

К концу 2019 года в Европе и Америке использовалось примерно 100 миллионов зарегистрированных товарных знаков, и с каждым...

Недетские игры: как работает право в киберспорте

Эра компьютерных технологий порождает новые самостоятельные и устойчивые рынки. В качестве примера можно привести киберспорт — официальные соревнования...

Дмитрий Медведев, Мария Пейчинович-Бурич и Тедрос Гебрейесус примут участие в ПМЮФ

Заместитель председателя Совета Безопасности Российской Федерации Дмитрий Медведев, генеральный секретарь Совета Европы Мария Пейчинович-Бурич и генеральный директор Всемирной...

«Сторона должника далеко не беспомощна»: на ПМЮФ обсудили способы урегулирования проблем с контрагентами

Какие меры принимать компаниям, если контрагенты не исполняют обязательства из-за пандемии, и как право может помочь должникам, обсудили...

Новое в проверках бизнеса. Что меняется с 1 июля? Вебинар Legal Academy

Что изменится в проверках бизнеса с 1 июля, как теперь взаимодействовать с контролирующими органами, есть ли у предпринимателей...

Линейка для коллизии равных прав – почему меняется парадигма прав интеллектуальной собственности?

Абсолютные и исключительные права в условиях стремительно развивающихся технологий постепенно теряют свою неприкосновенность. Одним из поводов на практике...

Как подготовиться к спорам после пандемии и собрать доказательства

Режим повышенной готовности поставил в тяжелое положение многих контрагентов, однако в еще более тяжелом положении они окажутся после...

Что такое оферта простыми словами

Для того чтобы между двумя (или несколькими) лицами возникли договорные отношения, кто-то из них должен проявить инициативу и...

Счета, квартиры и подарки: защита прав третьих лиц на аресты имущества

За последние несколько лет правоохранительные органы стали все чаще накладывать аресты и ограничения на имущество не только обвиняемых...

Better Protection for the Brand “Switzerland” – Lessons Learnt from the Latest Amendment to the Swiss Federal Trade Mark Protection Act

Lawyer Alexander Pfister talks about the challenges of geographic brand regulation and the lessons other countries can learn...

Цифровые инструменты для юриста: хайп или реальная угроза. Вебинар Legal Academy

Что такое Legal Tech и какие решения и технологии помогут облегчить работу юристов, — на эти и другие...

Как пережить кризис: ликвидация, релокация, сокращения, простой. Вебинар Legal Academy

Санкции, уход иностранных компаний, приостановление бизнеса, повышение ключевой ставки, инфляция — все это потребовало гибкого подхода к трудовым...

Через тернии к актуальной кадастровой стоимости. Как провести кадастровую оценку в условиях пандемии

В июле 2020 года рынок коммерческой недвижимости обрушился из-за пандемии до исторического минимума. При этом собственникам приходится платить налоги, исходя из кадастровой стоимости, определенной в 2019-2020 годах. Как актуализировать кадастровую стоимость и привести ее в соответствие с текущей рыночной, рассказал эксперт.

Приведение кадастровой стоимости в соответствии с рыночной: пути и решения

Представим собственника торгового центра. Стоимость его объекта недвижимости в связи с последствиями пандемии существенно упала, однако кадастровая стоимость не отражает этих изменений. Собственник хочет защитить свои права и актуализировать ее. Может ли он это сделать?

Первое, к чему собственник, вероятно, обратиться, будет Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, рассказывает независимый эксперт аттестационной комиссии Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, управляющий партнер юридической фирмы Владислав Савиных. Там он обратит внимание на пункт 7 статьи 22, в котором говорится: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Исходя из этого, может ли он обратиться за оспариванием кадастровой стоимости? Нет, отвечает Владислав Савиных. «Оспаривание ему не поможет, в этом и состоит проблема. В рамках оспаривания ему придется устанавливать рыночную стоимость по состоянию на дату, которая определялась кадастровой, то есть 1 января 2018, 2019, 2020 годов», – поясняет юрист.

Тогда на помощь приходит принцип непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости. Принцип предполагает, что бюджетные учреждения постоянно актуализируют данные об объектах оценки. Начать собирать свежие сведения они могут по разным причинам. Например, при изменении сведений об объектах ЕГРН и появлении новых объектов (статья 16), при получении от самого правообладателя декларации о характеристиках объекта (статья 12), в случае, когда бюджетное учреждение само запрашивает какие-то сведения (статья 14).

Помимо актуализации данных об объектах, принцип предполагает актуализацию данных о рынке. В статье 4 говорится, что бюджетным учреждением собирается, обрабатывается, систематизируется и накапливается информация, необходимая для определения стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости. Статья 19.1 и вовсе устанавливает, что кадастровая палата рассчитывает индексы рынка недвижимости, и в случае, если он опускается более чем на 30%, то кадастровая стоимость автоматически по соответствующей категории объектов недвижимости снижается на этот индекс рынка. То есть, если кадастровая стоимость, например, была 100 миллионов, а индекс снизился на 30%, то она упала до 70 миллионов.

Однако и это собственнику не поможет. «Проблема в том, что порядок расчета индекса рынка недвижимости, несмотря на свое название, никакого отношения к рынку недвижимости не имеет. Он о том, как много объектов недвижимости подверглись процедуре оспаривания кадастровой стоимости. Если более 30% объектов недвижимости, исходя из их площади и стоимости, подверглись оспариванию, и их кадастровая стоимость снизилась более, чем на 30% в совокупности, то да, индекс рынка недвижимости это отразит. А собственно падение рыночных котировок, спроса на недвижимость, арендных ставок – всего этого индекс не отражает. Это показатель качества кадастровой оценки», – поясняет Владислав Савиных.

Собственник торгового центра не теряет надежду, ищет другие пути и в итоге приходит к статье 16. Согласно ее положениям, в случае изменения сведений ЕГРН об объекте недвижимости, происходит автоматический пересчет кадастровой стоимости.

«По статье 16 мы оцениваем то, в какой степени мы можем предоставить учреждению достоверные сведения о произошедших изменениях. Когда мы говорим о ЕГРН, то в отношении него действует принцип публичной достоверности. Статья 16 – это упрощенный административный порядок актуализации, который предусмотрен законодателем. Мол, вот здесь мы можем гарантировать, что у учреждения будут достоверные данные, поэтому мы автоматически запускаем механизм актуализации», – рассказывает юрист.  

Однако проблема для собственника будет заключаться в том, что рыночной стоимости нет в ЕГРН. Следовательно, ее изменение никак не поможет задействовать статью 16. Таким образом, оказываются нарушены принципы экономической обоснованности и равенства. Потому что налогоплательщик из-за пандемии платит больше налогов, чем должен был, а механизм упрощенной актуализации не позволяет решить эту проблему, и, следовательно, защитить его права.

Собственник все это понимает и идет с иском в суд, в котором указывает: прошу определить кадастровую стоимость в размере текущей рыночной. Что его ждет? Как минимум большое разочарование, говорит Владислав Савиных.

«Единственный пример, где собственник сумел провести такую конструкцию – это постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.03.2013 по делу № А32-12625/2012. Первая и вторая инстанции ему отказали, но в кассации он нашел понимание. Суд кассационной инстанции отметил, что нужно разделять оспаривание и актуализацию кадастровой стоимости с текущей рыночной. Если при оспаривании суд требует предоставить отчет на дату определения кадастровой, чтобы была сопоставимость, то при изменении кадастровой стоимости на основании статьи 66 Земельного кодекса РФ это не требуется. Приносите отчет на любую дату, и мы вам актуализируем кадастровую стоимость. Но, к сожалению, это единственный пример», – сообщает юрист.  

После постановления вышло множество документов, которые усложнили данный способ защиты. Речь идет о Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 по делу № А11-5098/2010, пункте 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ и части 7 статьи 22 Закона о ГКО.

Наконец, собственник приходит к наиболее адекватному и простому в применении способу – установлению кадастровой стоимости в размере текущей рыночной. Данный способ появился недавно – когда Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» дополнили статьей 22.1. По ней собственник может подать заявление об установлении рыночной стоимости в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

«Что это означает? Оспорить кадастровую стоимость уже невозможно, невозможно определять рыночную стоимость на ту дату, по состоянию на которую определялась кадастровая. Но в статье 22.1 ввели актуализацию. Наш собственник понимает, что его кадастровая стоимость уже утверждена, но не отражает актуальную рыночную. Он составляет заявление, прикладывает к нему отчет, в соответствии с которым рыночная стоимость определена на 1 января 2021 года, и подает его в бюджетное учреждение. Хотя кадастровая стоимость была определена на 1 января 2020, та рыночная стоимость, которая в итоге определится и будет внесена в ЕГРН, может быть определена не на дату определения кадастровой стоимости, а на текущую», – поясняет Владислав Савиных.

В настоящий момент это единственный механизм актуализации в чистом виде.

Детали регулирования статьи 22.1 об актуализации кадастровой стоимости

В первую очередь стоит помнить, что по сравнению со статьей 22, которая регулирует вопрос оспаривания кадастровой стоимости, изменилось регулирование периода, в течение которого может быть подано заявление. «Сейчас в статье 22 предусмотрено, что оспаривать можно в течение пяти лет с момента, когда кадастровая стоимость внесена в ЕГРН. Здесь такой привязки нет, нам неважно, что указано в ЕГРН и когда была внесена кадастровая стоимость. Мы определяем текущую рыночную стоимость и вносим ее в ЕГРН в качестве кадастровой», – объясняет Владислав Савиных.

Второй важный момент – по статье 22.1 заявление подается не в комиссию, а в учреждение, которое проводит кадастровую оценку. При чем при отказе учреждения спор может быть передан на рассмотрение в суд.

Следующая особенность – кадастровая стоимость в размере текущей рыночной применяется с 1 января года подачи заявления. «То есть если наш собственник обратился 1 февраля 2021 года, смог установить кадастровую стоимость в соответствии с текущей рыночной, то применяться она будет с 1 января 2021 года. Такой подход в значительной степени позволяет защитить интересы налогоплательщика, даже создает угрозу злоупотребления с их стороны. Если рыночная стоимость моего объекта по каким-то причинам снизилась из-за пандемии или, например, пожара, в декабре, то я составляю отчет, подаю его, и новая кадастровая стоимость будет применяться с 1 января этого года, хотя до ноября с моим объектом все было хорошо», – предупреждает юрист.  

Еще одна примечательная деталь новой статьи – ее возможность многократной актуализации. Оспорить кадастровую стоимость можно лишь один раз, но в случае актуализации нет никаких предпосылок для подобного ограничения. Есть только одно уточнение – новая стоимость применяется с 1 января, а значит актуализировать можно не чаще, чем раз в год.

Однако переходный период с процедуры оспаривания кадастровой стоимости к актуализации предусмотрен до 1 января 2023 года. Решение о дате перехода от статьи 22 к статье 22.1 принимает губернатор соответствующего субъекта. Если до указанного срока губернатор его не примет, то с 1 января 2023 переход происходит автоматически. К этому времени оспаривание будет везде заменено на актуализацию.

«По имеющейся информации еще ни в одном субъекте не принято решение о переходе. Значит, для нашего собственника процедура актуализации кадастровой стоимости пока закрыта», – резюмирует Владислав Савиных.

Подробнее о проблемах кадастровой оценки и последствиях законодательных изменений, которые коснулись рыночной стоимости объекта недвижимости, – в вебинаре Владислава Савиных.

Источник изображения: jcomp – www.freepik.com

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest