Почему в развитии юридического бизнеса поможет только практика?

В условиях снижения спроса на юридические услуги и высокой конкуренции юристам приходится признать, что управление бизнесом требует не...

Контрактный менеджмент – новая возможность для юристов?

В России активно развивается новое направление ведения бизнеса – контрактный менеджмент. Он позволяет минимизировать риски и увеличить финансовые...

Как развестись, если есть несовершеннолетние дети?

В России год от года растет количество разводов. На расторжение брака решаются не только молодые семьи, но и...

Суд по WhatsApp и новые полномочия кабмина: главные новости уходящей недели

Первое судебное дело по WhatsApp, штрафы за нарушение карантина, изменение списка товаров первой необходимости, наделение Правительства РФ правом...

Регуляторная песочница и третейские суды: законы, которые вступают в силу в ноябре

Госпошлины от Федеральной пробирной палаты, уголовная ответственность за подкуп третейского судьи, введение режима «регуляторной песочницы» – «Сфера» собрала...

Брачный договор: зачем и кому нужен?

Об особенностях брачных договоров в России и в Европе рассказывает лектор Российской школы частного права и Московской высшей...

Признание торгов недействительными. Ничтожность или оспоримость?

Казалось бы, тема давно не актуальна: за многие годы все привыкли к тому, что при оспаривании торгов нужно...

«Программа тысячелетия»: достижения и новые цели России в сфере защиты прав детей

Пандемия COVID-19 обострила проблемы не только устойчивого развития, экологии и экономического роста, но и социальной ответственности, увеличив нагрузку...

Кредитное прaво: с какими проблемами сталкиваются юристы

Кредитное законодательство имеет множество нюансов: завуалированные проценты, скрытые условия, сложности в состaвлении договоров. Правовое регулирование кредитной сферы не...

Фейки, маски и банкротства: главные новости уходящей недели

Жалоба в ЕСПЧ на приговор за фейки о коронавирусе, борьба полиции с фейковыми роликами, отмена масочного режима в...

Общая часть уголовного права: практические особенности, которые нужно знать

Общей части Уголовного кодекса обычно не уделяется должного внимания. Тем не менее, в ней есть свои особенности, с...

«Можно изображать лицо в форме картофелины»: на ПМЮФ обсудили удаленную работу

Переход на дистанционную работу повлиял на многие отрасли рынка труда и поставил как перед российскими компаниями, так и...

Присяжные, офшоры, инвестриски граждан: главные новости уходящей недели

Обобщение практики по делам о злоупотреблении полномочиями, общая лицензия ЦБ по инвестрискам граждан, повышение налога на прибыль для...

Куда податься адвокату: частная практика или свое бюро?

Возможность начать свою адвокатскую практику или присоединиться к учрежденному коллегами бюро – закон позволяет защитникам свободно выбирать направление...

В адвокатской Хартии прибыло: почему важно ее расширять и кому это выгодно

В минувшем октябре к Хартии основополагающих принципов адвокатской деятельности присоединилась адвокатура Азербайджана – теперь участников соглашения стало 11....

Иск РАО к крупнейшим кинотеатрам и комиссии на эквайринг: главные новости уходящей недели

Изменение правил техосмотра автомобилей, продление упрощенной сертификации товаров, пятикратный рост мошеннических сайтов, спекулирующих на иностранных брендах. О главных...

Развод и девичья фамилия: как английские суды делят имущество российских граждан

Ни для кого не секрет, что Великобритания является популярной юрисдикцией по разрешению семейных споров среди состоятельных граждан. Сюда...

Борьба с вредными бизнес-привычками: 12 решений для руководителей

В число типичных ловушек вошли и неэффективные совещания, и авторитарность, и неспособность завершить неработающие проекты. Консультанты Altman Weil...

Путь в консультанты Госдумы: краткий ликбез для юристов

Участие в законотворческом процессе среди российских юристов становится все более популярной практикой. При этом в последние годы государство...

Как научить себя учиться? Полезные приемы от коуча Майка О’Хоро

Майк О’Хоро – бизнес-тренер с почти 30-летним стажем и проводит семинары для юридических фирм по развитию бизнеса и...

Нехорошая квартира: тонкости покупки банкротной недвижимости

Все любят хорошую скидку, особенно на дорогостоящие вещи, такие как автомобиль или недвижимость. Банкротную квартиру можно выкупить на торгах с дисконтом до 20%, но нередко приятная цена сопровождается бонусом в виде родственников, которые не собираются съезжать, или злых кредиторов. О нюансах покупки такой недвижимости — в авторской колонке юриста практики «Сопровождение процедур банкротства и Антикризисный консалтинг» компании «Лемчик, Крупский и Партнеры» Камбулата Карашева.

Как проходит продажа?

Процесс курирует финансовый управляющий, назначенный арбитражным судом. Он начинается с описи имущества должника. Выявив жилую недвижимость, финансовый управляющий проводит ее оценку, разрабатывает положение о порядке продажи, а затем представляет положение для утверждения в суд.

Когда все параметры продажи квартиры определены, финансовый управляющий публикует объявление о проведении публичных торгов в издании «Коммерсантъ», а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Обыкновенно продажа жилья проходит в три этапа: первый аукцион (торги на повышение), повторный аукцион (торги на повышение, но начальная цена ниже) и публичное предложение (торги, в которых цена постепенно снижается).

Торги по продаже банкротной квартиры проводятся на электронных торговых площадках (в России их десятки). Проще всего искать и отслеживать активные лоты через агрегаторы: такие сервисы группируют информацию из множества площадок для наиболее удобного поиска желаемого актива.

На какую максимальную скидку можно рассчитывать?

Цена продажи квартиры банкрота зависит от результатов оценки, проведенной финансовым управляющим. Она может быть скорректирована с учетом мнения должника и кредиторов. Однако итоговое решение закрепляет суд, утверждая положение о продаже имущества. Определение можно увидеть в картотеке арбитражных дел.

Зачастую начальная стоимость квартиры на торгах соответствует рыночной цене. И лишь на этапе повторных торгов, если никто не купил квартиру по предложенной стоимости или выше, она снижается на 10%. Бывает и так, что на этапе повторных торгов квартирой никто не интересуется. Тогда аукцион признается несостоявшимся, и торги переходят в стадию публичного предложения.

Суть публичного предложения в том, что каждый определенный период (например, раз в три дня) цена снижается на установленный положением о продаже размер (например, на 15%). В итоге, пройдя несколько этапов публичного предложения, квартира может быть продана в несколько раз ниже рынка. Однако, как правило, положения о продаже квартиры предусматривают цену отсечения, ниже которой стоимость не может спуститься на торгах.

Соответственно, закон не устанавливает минимальную и максимальную скидку, на которую может рассчитывать покупатель. Дисконт определяется целым рядом факторов.

Как правильно выбирать жилье?

Участие в торгах —  это серьезный шаг, он должен быть обдуман и осмыслен. Чтобы предложить свою цену, потенциальному покупателю придется сначала зарегистрироваться на электронной торговой площадке, подать заявку на участие в торгах и внести существенный денежный задаток (обычно 10-20% от начальной цены). Бывают ситуации, когда покупатель побеждает в торгах, а затем осматривает имущество и отказывается от приобретения. В таком случае задаток не возвращается.

Именно поэтому залог успешной сделки —  внимательное изучение интересуемого лота и учет сопутствующих факторов. Чтобы выбрать правильный лот, необходимо запросить осмотр квартиры у финансового управляющего, чтобы удостовериться в надлежащем состоянии жилья или выявить его очевидные недостатки.

В процессе осмотра можно пообщаться с финансовым управляющим, а также с должником и жильцами квартиры, если они будут присутствовать. Можно узнать интересные подробности, например, как должник и жильцы относятся к реализации их квартиры. Возможны ситуации, когда бывшие владельцы отказываются понимать происходящее и совсем не собираются «съезжать». Тогда вместе с покупкой квартиры вы «бонусом» получите судебный спор о выселении и необходимость работы с приставами над освобождением своего имущества от незаконных пользователей.

Важным аспектом подготовки к участию в торгах является изучение сопутствующей документации на квартиру и на проводимые торги. Во-первых, стоит изучить информацию об обременениях имущества и спорах о праве на него. Сведения об обременениях можно получить из выписки ЕГРН, а также от финансового управляющего. Про споры о правах на имущество также может рассказать финансовый управляющий. Но лучше проверить наличие решений по банку решений в картотеке арбитражных дел (ключевым «словом» станет кадастровый номер квартиры), а также на портале судов общей юрисдикции. В ЕГРН также должна вноситься отметка о спорах, но этот механизм не всегда работает. Исходя из полученной информации, после консультации с юристом можно прикинуть, сколько времени у вас займет работа со всеми выявленными ограничениями на имущество.

Во-вторых, узнаем перечень зарегистрированных в квартире лиц. По возможности стоит пообщаться с жильцами, чтобы удостовериться в их добровольной готовности «выписаться» из квартиры. В противном случае аннулирования регистрации придется добиваться через суд.

В-третьих, проверьте торговую документацию на квартиру. Основные сведения (электронная площадка, цена имущества, сроки проведения торгов, интервалы снижения цены и т.д.) содержатся в положении о продаже. Если финансовый управляющий нарушает положение, торги могут быть оспорены заинтересованными лицами.

Значимая информация о торгах публикуется в объявлении о торгах. Проверьте, нет ли в нем указания на другие лоты, которые на самом деле являются частью реализуемой квартиры. Например, радиаторы отопления или сантехнику могут пытаться продать отдельно от самой квартиры. Так поступают либо чтобы отпугнуть потенциальных покупателей и продать имущество «нужному» интересанту, либо чтобы в ущерб покупателю квартиры получить деньги еще и за составные объекты жилья. Подобные торги лучше обходить стороной, потому что даже при победе по обоим лотам вы можете не получить желаемую квартиру из-за жалоб кредиторов.

Кстати, порой жалобы на торги появляются уже в процессе проведения. Их наличие лучше проверять в картотеке арбитражных дел, а конкретно —  в карточке арбитражного дела о банкротстве гражданина-собственника.

Соответственно, при покупке банкротной квартиры в первую очередь стоит обращать внимание на:

  • фактическое состояние квартиры;
  • наличие обременений имущества;
  • наличие зарегистрированных жильцов;
  • наличие споров о правах на имущество и жалоб на порядок проведения торгов;
  • наличие долгов по коммунальным платежам;
  • соблюдение организатором торгов положения о продаже.

Чтобы учесть все нюансы, крайне рекомендую консультироваться с юристами.

С какими подводными камнями можно столкнуться?

Как я уже говорил, после покупки может возникнуть ситуация, когда жильцы квартиры отказываются съезжать. Выселить бывших собственников можно в судебном порядке, предъявив иск о выселении. После вступления решения в законную силу необходимо направить исполнительные листы в службу судебных приставов, которые помогут вам освободить купленное жилье.

Чтобы предотвратить такую ситуацию, следует хорошо изучить имущество перед приобретением и пообщаться с жильцами при осмотре. Проблемные квартиры лучше обходить стороной.

Также покупатель может столкнуться с проблемой неоплаченных счетов по ЖКХ. Важно помнить, что при покупке квартиры на банкротных торгах задолженности по коммуналке не переходят на нового собственника. Единственное исключение — взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Но надо учитывать, что УК/ТСЖ/ЖК, скорее всего, поначалу продолжит требовать уплаты долгов по ЖКХ. Неисполнение требований может повлечь временное отключение от коммуникаций. В таких ситуациях необходимо уведомить обслуживающую организацию о смене собственника и потребовать исключить из вашего лицевого счета задолженности предыдущего владельца. При отказе в исполнении требования следует обратиться в суд, указав обслуживающую организацию ответчиком.

Лучше решать вопрос с долгами за коммунальные услуги еще на стадии проверки интересуемого лота. Сведения можно запросить у финансового управляющего, который получит справку из обслуживающей организации.

Дополнительные подводные камни могут быть связаны с поведением финансового управляющего (или привлеченного организатора торгов). Например, если кто-то из потенциальных покупателей запросил осмотр имущества или предоставление документации на квартиру, а ему организатор торгов возможность ознакомления не предоставил, такой потенциальный покупатель может подать жалобу на торги и успешно их отменить.

Причем жалоба может быть подана как в антимонопольный орган, так и в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. Жалоба в ФАС будет рассмотрена в течение 10 дней после подведения результатов торгов, а вот заявление в суд о признании торгов недействительными — при подаче в течение года после подведения результатов. Таким образом, «обделенный» интересант может сорвать торги и аннулировать через суд договор купли-продажи в течение 12 месяцев после подведения результатов продажи.

Поэтому покупка банкротной квартиры действительно создает дополнительные риски. Но эти риски вполне уравновешиваются тем экономическим эффектом, который можно получить за счет дисконта в результате продуманного участия.

Источник изображения: freepik.com

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest