Госдума снизила возраст получения негосударственной пенсии

НПФ смогут выплачивать пенсии мужчинам и женщинам в возрасте 60 и 55 лет соответственно. Наличие страхового стажа для...

Совфед одобрил закон о создании в России единого реестра адвокатов

Совет Федерации одобрил закон о создании единого реестра адвокатов в России. Документ предусматривает создание Единого госреестра адвокатов РФ,...

Фальшивое будущее: международный опыт (не) регулирования дипфейков

Представьте, что в сети появилось видео, где президент России объявляет мировую войну и нажимает на «ту самую» кнопку....

Принцип buyer beware при оспаривании и защите прав на недвижимость

Первого января 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть...

Правовой ликбез: удостоверение юридических фактов нотариусом

Свидетельствование рождения и смерти, признание гражданина умершим или безвестно отсутствующим – все это юридические факты. Устанавливают их такие...

Просто о договоре цессии: виды, подводные камни и возможности

За последние годы количество займов и долгов у граждан и организаций возросло в разы, а потому долг сам...

7 правовых инструментов, которые бизнесу нужно знать для защиты данных

С кибератаками сегодня может столкнуться любая организация. Бывшие работники, вирусы, конкурентная разведка, даже простая беспечность способны привести компанию...

Проснись и пой: как меняется рынок товарных знаков в мире?

К концу 2019 года в Европе и Америке использовалось примерно 100 миллионов зарегистрированных товарных знаков, и с каждым...

Минэкономразвития РФ: «Наша задача – чтобы банкротство стало механизмом реабилитации»

В России уже 20 лет не проводилось серьезное реформирование банкротства, а действующее законодательство в этой сфере перестало отвечать...

Банкротство как шанс. Что поможет «тонущему» бизнесу?

Когда говорят о ситуации в российской экономике, часто используют слово «кризис». Особенно, когда речь заходит о малом и...

Изменение цен и фасттрек: что ждет фармрынок России

Западные санкции в отношении России повлияли на одно из главнейших прав человека, которое должно соблюдаться в обществе, —...

Правовой ликбез: прекращение обязательств

Есть множество способов прекращения обязательств – от исполнения до прощения. Какими они бывают, чем отличаются и что выбрать...

Рекорд по банкротствам и медицинская «гильотина»: важные новости уходящей недели

Зафиксированный в России рекорд по числу личных банкротств, решения очередного Пленума ВС и другие важные новости уходящей недели...

Устойчивое развитие: зачем оно нужно и причем здесь экология

Создавать и работать, заботясь об экологии и поколениях будущего, и при этом удовлетворять свои потребности в настоящем —...

Эффективное продвижение юрфирмы: кто такие юрмаркетологи. Вебинар Legal Academy

Российский юридический рынок активно перестраивается. В том числе появляются новые профессии, одна из них — юрмаркетологи, специалисты по...

Обзор важных определений ВС РФ по частному праву, опубликованных с 14.02.2020 по 24.02.2020

Верховный Суд РФ сформулировал несколько важных правовых позиций в области частного права. Может ли застройщик определять срок передачи...

Вызовы COVID-19 трансграничному банкротству

C учетом уже имеющегося экономического эффекта пандемии вал банкротных дел, включая трансграничные, не заставит себя ждать. Многое, конечно,...

«Лайфхак для всех – договаривайтесь сейчас»: на ПМЮФ обсудили исполнение договоров во время пандемии

В рамках ПМЮФ 9½ прошла сессия о влиянии актов государственных органов в связи с пандемией на исполнение договорных...

Кредитные счета, поддержка и мошенники: главные новости уходящей недели

Новые меры поддержки в период самоизоляции, ужесточение условий по ипотечным кредитам, рост «коронавирусного» мошенничества и другие новости –...

Какие изменения ждут россиян с 1 ноября

С 1 ноября в России начинает действовать ряд новых законов и правил. В стране появятся единые сертификаты вакцинации,...

Сделки с объектами культурного наследия: ключевые особенности

Представьте: вы живете в многоквартирном доме в историческом центре Санкт-Петербурга. В один прекрасный день вы узнаете, что фасад здания, в котором располагается ваше жилище, внезапно приобрел историческую ценность, а весь дом из-за этого стал объектом культурного наследия. Как, учитывая эти обстоятельства, можно, например, продать недвижимость? В этом вопросе разбиралась в одной из своих лекций кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права юридического факультета СПбГУ Мария Александрова.

Для начала стоит определиться, что подразумевается под объектами культурного наследия (ОКН) и какими они могут быть. Представьте себе здание – красивое и старинное снаружи, но весьма несолидно выглядящее внутри. Его признают объектом культурного наследия, но в реестре укажут, что признали его таковым из-за фасада – той части, которая и подлежит обязательному сохранению. Этот фасад и будет называться предметом охраны.

Ценные объекты недвижимости можно грубо разделить на две большие группы: во-первых, это непосредственно ОКН, а во-вторых, это так называемые выявленные ОКН – то есть те, что находятся на «пути» к первой группе и все еще могут «развернуться» назад. Правовой режим в отношении этих двух групп ОКН идентичен с одной оговоркой – в отношении выявленных не утверждаются охранные обязательства. 

 «После того, как ОКН выявляется, проводится государственная историко-культурная экспертиза. Дальше уполномоченный государственный субъект принимает решение о том, заслуживает ли этот объект помещения в реестр, или же он должен быть исключен из «Перечня вновь выявленных объектов культурного наследия». То есть судьба этого объекта должна быть решена», – объясняет Мария Александрова.

Предметом сделок могут быть сразу несколько категорий недвижимости:

  • Жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях-ОКН (или же выявленных ОКН). При этом сами эти помещения тоже могут быть разные: стоит учитывать, есть ли внутри него предмет охраны (например, убранство интерьера).
  • Земельные участки, в границах которых расположены объекты археологического наследия, также являющиеся ОКН.

Требования, которые предъявляются к владельцам таких объектов можно также разделить на две группы. Прежде всего, это требования, описанные в федеральном законе «Об объектах культурного наследия…», связанные с расходами на содержание, запретом на производство работ, меняющих предмет охраны, недопущением использования ОКН как склада или лаборатории и так далее.

«За такими сложными формулировками закона скрывается очень простая и часто встречающаяся в нашем обороте ситуация, когда правообладатель принимает решение, так скажем, об изменении юридической судьбы своего объекта и вносит какие-то изменения. Например, есть предмет охраны у объекта культурного наследия – фасадная стена. И инвестор, желая видоизменить облик соответствующего объекта, надстраивает над фасадом еще какое-то определенное количество этажей. Формально предмет охраны сохранен, фасад никуда не делся, он не уничтожен, но, конечно, мы все понимаем, что в содержательном смысле предмет охраны испорчен и утрачен, потому что того впечатления, которое этот объект производил ранее, он уже не производит», – приводит пример юрист.

Другая часть требований относится к охранному обязательству, предписывающему сохранять ОКН, обеспечивать доступ к ОКН (например, в случае, когда предметом охраны является внутреннее убранство), а также размещать наружную рекламу согласно действующему законодательству. Кроме того, в документе отмечаются принципы содержания и использования ОКН в случае угрозы ухудшения его состояния.

Встает закономерный вопрос – кто должен исполнять все эти требования? Это, разумеется, будет физическое, юридическое лицо или же государство (другие варианты – его субъекты или муниципальные образования), которому ОКН принадлежит по праву собственности, даже в том случае, если этот объект находится во владении или пользовании третьих лиц на основе гражданско-правового договора.

Если речь идет о многоквартирном жилом доме, то эти обязанности возлагаются на плечи собственников помещений в нем. При этом если помещение занимается по договору социального найма, то охранное обязательство подлежит выполнению нанимателем. Однако если такой дом находится в государственной или муниципальной собственности, то обязательство будет выполняться уже наймодателем.

Наконец, если с ОКН проводятся различные сделки по передаче права собственности, стоит обратить внимание на несколько моментов. Так, вместе с имуществом должно передаваться и охранное обязательство – это должно быть отражено в договоре, к нему должны прилагаться соответствующие документы. Сложность заключается в том, что их может не быть – в Петербурге, например, собственникам помещений в многоквартирных домах-ОКН зачастую их попросту не выдавали.

«Законодатель предлагает следующее решение: он указывает на то, что в тексте соответствующего договора необходимо сделать отсылку на положения пунктов 1-3 статьи 47.3 [Федерального закона «Об объектах культурного наследия…»], в которых содержатся обязательства и требования по использованию и сохранению объектов культурного наследия. Здесь речь идет как раз о тех требованиях, которые должен соблюдать и выполнять любой правообладатель объекта культурного наследия», – советует Мария Александрова.

Если объект находится на стадии «выявленный», то, как мы помним, охранных обязательств в этом случае быть не может. Но тогда, как и в описанном ранее примере, будет уместна ссылка на общие требования к владельцам ОКН.

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest