Что такое сервитут

Понятие сервитута

Согласно статье 274 ГК РФ, сервитут — это установление ограниченного права пользования соседней землей при безвыходном положении. Этот термин дошел до наших времен из Римской Империи: «servitus» разрешал всеобщее использование пастбищ и водоемов вне зависимости от желания владельцев этих территорий. Сегодня эта практика возникает при необходимости использовать чей-то участок для частных или общественных нужд. Особенность этого права в том, что инициатор должен доказать, что других способов решить проблему нет.

При заключении сервитута возможно установить плату за услугу на своей земле. Это может быть как одноразовая выплата, так и многоразовая. Можно заключить постоянный сервитут, либо на срок от года до 49 лет. При действующем сервитуте, право пользования чужой землей за соседним участком остается даже при смене владельцев обеих территорий. Этот договор заключить довольно сложно, но его действие поможет облегчить жизнь одной стороне, другая же сможет рассчитывать на компенсацию.

Объекты сервитута

Отметим, что в качестве объектов сервитута могут выступать не только земельные участки, дома и квартиры. Существуют также вещный, воздушный и водный сервитуты.

Виды сервитутов

Мы остановимся именно на земельном сервитуте, который, в свою очередь, разделяется на два типа в зависимости от того, кто выступает пользователем права: частные лица (определенный перечень людей) или общественность (в том числе местный муниципалитет или государство). Правда, в законодательстве четкого разделения не существует. Различные акты содержат просто понятия «сервитут», под которым подразумевается частный сервитут, и «публичный» сервитут.

Частный сервитут — закрепляется за определенным кругом людей для удовлетворения их первоочередных нужд в безвыходной ситуации. В качестве оснований по установлению частного сервитута ГК РФ определяет следующие причины:

• Проход или проезд к своему участку через чужую территорию при отсутствии альтернатив;
• Строительство линейного объекта (дороги, трубопроводы, мосты, инженерные сети), которое не препятствует разрешенному использованию участка;
• Реконструкция и ремонт объектов;
• Иные потребности, обоснованные перед судом.

Публичный сервитут — его заключают местные власти или государство для удовлетворения нужд местной общественности, а также муниципалитета и государства. Если участок находится на пути к значимому объекту, например, источнику воды, его владелец будет вынужден выполнять условия сервитута. Для публичного сервитута необходимо:

• Подтвердить цель — право прохода местного населения к воде через определенную территорию, ремонт сетей общего пользования;
• Провести публичные слушания и представить их результаты. При этом обязательно присутствие и участие местных жителей;
• Условия сервитута должны быть зафиксированы местными нормативными актами.

Необходимость публичного сервитута можно оспорить в суде, отправив заявление об отмене акта об установлении сервитута. Также публичный сервитут не может быть использован для удовлетворения интересов юридического лица.

Для чего необходим сервитут?

Договор об обременении земельного участка в виде сервитута можно установить для:

• Решения частных ситуаций на земельных участках: необходимость пройти или проехать к собственному участку; провести водопровод в свой дом через чужой участок.
• Решения государственных запросов: предоставить право проезда техники или ремонтных служб потребуется при каком-либо государственном строительстве (прокладке линии электропередачи, строительстве мостов и дорог), а также работ геодезистов. Сервитут также будет регистрировать право доступа к построенному объекту для выполнения технического обслуживания.
• Решения общественных запросов: обеспечение доступа к местам общего пользования, например, пляжу, лесу, воде или к железнодорожной станции. Также через сервитут заключаются соглашения о перегоне скота к пастбищам.

Суд откажет в установлении сервитута, если собственник не сможет использовать весь участок для разрешенных на нем действий.

Установление сервитута

Такие соглашения заключают либо добровольно, с согласия всех сторон, либо по велению судебных инстанций, если владелец участка отказывается идти на контакт. Сервитут оформляется документально, чтобы официально заверить ограниченные права на территорию определенного круга лиц.

Для установления сервитута необходимо доказать его необходимость. Для этого нужно в письменной форме обратиться к владельцу участка. В документе должна быть представлена схема с указанием запрашиваемой территории. Если собственник не согласен предоставить доступ к своему участку, чтобы подготовить схему, то придется обращаться в суд для дальнейших действий.

Установить сервитут можно только на участок, поставленный на кадастровый учет. Если территория официально нигде не зарегистрирована, установление сервитута придется отложить, пока не будут выполнены кадастровые работы, а участок не будет поставлен на учет. Даже если необходимо задействовать только часть территории, она все равно должна быть зарегистрирована.

Для установления сервитута необходим и межевой план — сведения о территории на участке для внесения в ЕГРН. За планом можно обратиться к кадастровому инженеру. Его также можно привлечь как свидетеля перед судом, если стороны в дальнейшем не придут к соглашению.

Когда этот подготовительный этап будет пройден, можно приступить к сбору пакета документов:

• Кадастровый номер участка;
• Паспортные данные сторон;
• Цели и основание установления сервитута;
• Период его действия;
• Размер оплаты за предоставление территории;
• Само тело договора: права и обязанности сторон, требования (например, привести территорию в тот же вид, что и до установления сервитута: восстановить плодородный слой почвы в случае раскопок, зарыть траншеи).

Безвозмездный сервитут устанавливается судом в крайне редких случаях, поэтому инициатору договора нужно будет учитывать то, что за  использование территории, скорее всего, придется платить.

Размер оплаты зависит от множества факторов, и определить правильную сумму довольно сложно. В интересах собственника земли нужно будет учесть инфляцию и прописать в договоре возможность увеличения цены. Также стоит учитывать поток движения через участок: если он увеличится, увеличится и стоимость. Она будет зависеть от ставки местной арендной платы за сам участок, площади используемой земли и степени неудобств собственника. Если есть сомнения в стоимости, можно обратиться к специалисту-оценщику.

В теле договора стоит прописать и санкции — штрафы и неустойки — за нарушение условий договора. Можно согласовать и ограничения по времени, например, с 10:00 до 22:00. Также нужно указать адрес для корреспонденции и электронную почту.

Оформление и регистрация

Сервитут сроком от трех лет необходимо регистрировать в Росреестре. Для этого кому-то из сторон нужно через МФЦ подать заявление о государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка и государственной регистрации прав в виде ограничения (обременения) части земельного участка. К заявлению прикладывается пакет документов, о которых мы говорили выше. Результатом такой заявки будет выписка из ЕГРН, где указаны сведения об обременениях участка. Оформление займет порядка 5 — 12 рабочих дней.

Также необходимо оплатить госпошлину. Для физических лиц она составит 1 500 рублей, для юридических — 6 000 рублей.

Сервитут на срок до трех лет может быть оформлен без межевания и без регистрации в Росреестре. В этом случае заключается договор, где определены возможные действия на территории и приложена схема границ сервитута на кадастровом плане.

Прекратить действие сервитута можно раньше оговоренного периода. Для этого придется обратиться в суд и указать причины.

О нюансах права недвижимости и землепользования подробнее говорится в онлайн-курсе Legal Academy.

Источник изображения: www.pexels.com