Плати проценты: изменился порядок исчисления компенсации за задержку зарплаты

30 января президент России Владимир Путин подписал федеральный закон N 3-ФЗ «О внесении изменения в статью 236 Трудового...

Брачные договоры и товарные знаки: 2021 год глазами юристов

Как юристы оценивают события уходящего года и полученный опыт, какие тенденции сумели закрепиться в праве и обществе за...

Судебная работа в компании: лайфхаки и «подводные камни»

Судебная работа в компании обладает особой спецификой: существуют специальные отделы, которые занимаются непосредственно этим направлением, а их сотрудники...

Налоговые вычеты и соцобслуживание: какие законы вступают в силу в мае

Упрощение порядка получения налоговых и имущественных вычетов, новый стандарт соцобслуживания, изменение порядка банкротства НПФ, – «Сфера» собрала самые...

Вызовы COVID-19 трансграничному банкротству

C учетом уже имеющегося экономического эффекта пандемии вал банкротных дел, включая трансграничные, не заставит себя ждать. Многое, конечно,...

Преступление и наказание в эпоху карантина: главные новости уходящей недели

Введение экстренных мер по всей стране, перевод заключенных из СИЗО, первое уголовное дело за нарушение карантина – в...

Особые поручения: между юридическими вопросами и тревогами клиентов

Понятие «особые поручения» стало использоваться на юридическом рынке сравнительно недавно. Одноименную практику открыла адвокат и заведующая кафедрой семейного...

Что такое оферта простыми словами

Для того чтобы между двумя (или несколькими) лицами возникли договорные отношения, кто-то из них должен проявить инициативу и...

Просветительство, мировые судьи, банковские тайны: главные новости уходящей недели

Бессрочные полномочия мировых судей, представительства иностранных IT-компаний в России, снижение штрафов по региональным КоАП – в еженедельном дайджесте...

Судебно-экспертное обеспечение защиты российских спортсменов в спортивном арбитражном суде

Современное судопроизводство как никогда ранее нуждается в появлении инновационных форм всех видов обеспечения судебно-экспертной деятельности, а также таких...

Что было, что будет, на чем успокоится сердце маркетолога в юридическом бизнесе

Согласно опубликованному 16 декабря ежегодному исследованию Lexis Nexis InterAction «Маркетинг и развитие бизнеса в юридических фирмах», в 2019...

Управление интеллектуальными правами. Вебинар Legal Academy

Результат интеллектуальной деятельности — ценный актив, во многом обеспечивающий успешность бизнеса. Чтобы этот актив «работал», нужно уметь с...

Fake news: мировая проблема и пути ее решения

Fake news – явление не новое, однако правовой статус у него появился совсем недавно. Распространение ложной информации в...

Вы не любите рейтинги? Научитесь их готовить

Разговоры о том, нужны ли юридическим фирмам рейтинги, почти прекратились – ясно, что с ними лучше, чем без...

Виртуальный динамит: персональные данные в эпоху постправды

Что такое постправда в современном понимании, как к ней относятся персональные данные, может ли право существовать в виртуальной...

Реальная опасность плагиата: что будет, если украсть товарный знак

Товарный знак любой компании неразрывно связан с ее имиджем. Это лицо бренда – и отражение его деловой репутации....

«Самые удачные расследования – те, о которых мало кто знает». Интервью о форензике в России

Форензик в России появился не так давно и, несмотря на свою эффективность, все еще не заработал достаточной популярности....

Аннулирование патента: неестественное право

Представьте себе, уважаемый читатель, что вы – обладатель патента или адвокат патентообладателя. Ответ на вопрос о том, можете...

«Сапер на минном поле»: навыки руководителя юридической функции в бизнесе

В управлении юридической функцией в самых разных компаниях так называемые hard skills, оставаясь важной частью работы, тем не...

Брачный договор как доказательство любви: специфика соглашения

Если в американских фильмах брачный договор заключает каждая вторая пара, то в России практика многим кажется неуместной. Однако...

Арендные споры в условиях пандемии

Данный обзор включает наиболее показательные дела по вопросам арендных споров в условиях COVID-19, а именно: уменьшения и отсрочки арендной платы, неисполнение обязательства по договору ввиду непреодолимой силы и защиты прав арендаторов, в отношении которых введен мораторий на банкротство.

Защита прав арендаторов

Арендатор имеет право требовать у арендодателя уменьшения размера арендной платы. Право требовать уменьшения арендной платы по ч.3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (Закон № 98-ФЗ) возникает с момента, когда использование арендованного имущества по назначению стало невозможным. В одном из споров арендатор не смог договориться о его освобождении от уплаты арендной платы, вернул арендодателю имущество и позднее отказался от исполнения договора аренды.  Исходя из ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ и необходимости соблюдения баланса интересов сторон, суд признал отказ от исполнения договора действительным, а также уменьшил размер арендной платы в 10 раз (Решение Арбитражного суда Кировской области от 21.09.2020 по делу № А28-4815/2020).  В другом деле суд объяснил, что арендатор не может требовать полного освобождения от уплаты арендных платежей, так как даже в период, когда арендуемое помещение не использовалось, арендодатель нес расходы по его содержанию, включая плату за коммунальные услуги, отопление и иные ресурсы (Решение Арбитражного суда Архангельской области от 06.08.2020 по делу № А05-5640/2020).

Арендатор имеет право требовать у арендодателя отсрочки по уплате арендной платы. Правом требовать отсрочки по п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ могут воспользоваться только те компании-арендаторы нежилых помещений, область деятельности которых Правительство РФ отнесло к наиболее пострадавшим из-за пандемии (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434).

Требуя отсрочку, арендатор не обязан доказывать, что во время ограничений арендуемое имущество не использовалось по назначению. Однако суд имеет право отказать в предоставлении отсрочки, если докажет, что арендатор недобросовестен. Например, арендатор, запрашивающий отсрочку, использовал имущество в период ограничений, то есть в действительности из-за их введения никак не пострадал (Обзор Верховного Суда РФ № 2 от 30.04.2020, ответ на вопрос 4). Однако и арендатор защищен от недобросовестности арендодателя. Если последний знал или не мог не знать о том, что арендатор, просрочивший выплату арендной платы, осуществляет деятельность в наиболее пострадавших из-за пандемии отраслях, он обязан уведомить арендатора о праве на предоставление последнему отсрочки. В случае, если арендодатель не исполняет эту обязанность, отсрочка считается предоставленной автоматически (Обзор Верховного Суда РФ № 2 от 30.04.2020, ответ на вопрос 4).

Форс-мажор в арендных отношениях

Арендатор не может расторгнуть договор в силу существенного изменения обстоятельств, если договор был заключен в период пандемии. Арендатор должен оценивать риски заключения договора аренды в период ограничений. Поэтому даже если договор заключен, но имущество не было передано арендодателем во исполнение договора, арендатор не может ссылаться на существенное изменение обстоятельств в период пандемии как основание расторжения договора.  Обеспечительный платеж в данном случае будет удержан как плата за отказ от договора (Решение Арбитражного суда Брянской области от 17.08.2020 по делу № А09-5926/2020). Форс-мажорные обстоятельства не являются основанием для обоснованной задержки арендной платы, если плата должна была быть произведена до введения ограничений (Решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.08.2020 по делу № А82-9596/2020).

Мораторий на инициирование банкротных процедур

Во время моратория на инициирование банкротных процедур в отношении должников не применяются финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств, включая неустойки. Арендодатель хотел взыскать с контрагента неустойку за просрочку внесения арендной платы. Арендатор сослался на форс-мажор из-за пандемии и на необходимость уменьшить неустойку. Суд отметил, что арендатор получил поддержку в виде моратория на банкротство, и вследствие этого на него не могут распространяться финансовые санкции (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2020 по делу № А60-28212/2020). Таким образом, мораторий на банкротство, по сути, наделил арендаторов дополнительной защитой.

Источник изображения: xb100 – www.freepik.com

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest