Арендные споры в условиях пандемии

Защита прав арендаторов

Арендатор имеет право требовать у арендодателя уменьшения размера арендной платы. Право требовать уменьшения арендной платы по ч.3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (Закон № 98-ФЗ) возникает с момента, когда использование арендованного имущества по назначению стало невозможным. В одном из споров арендатор не смог договориться о его освобождении от уплаты арендной платы, вернул арендодателю имущество и позднее отказался от исполнения договора аренды.  Исходя из ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ и необходимости соблюдения баланса интересов сторон, суд признал отказ от исполнения договора действительным, а также уменьшил размер арендной платы в 10 раз (Решение Арбитражного суда Кировской области от 21.09.2020 по делу № А28-4815/2020).  В другом деле суд объяснил, что арендатор не может требовать полного освобождения от уплаты арендных платежей, так как даже в период, когда арендуемое помещение не использовалось, арендодатель нес расходы по его содержанию, включая плату за коммунальные услуги, отопление и иные ресурсы (Решение Арбитражного суда Архангельской области от 06.08.2020 по делу № А05-5640/2020).

Арендатор имеет право требовать у арендодателя отсрочки по уплате арендной платы. Правом требовать отсрочки по п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ могут воспользоваться только те компании-арендаторы нежилых помещений, область деятельности которых Правительство РФ отнесло к наиболее пострадавшим из-за пандемии (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434).

Требуя отсрочку, арендатор не обязан доказывать, что во время ограничений арендуемое имущество не использовалось по назначению. Однако суд имеет право отказать в предоставлении отсрочки, если докажет, что арендатор недобросовестен. Например, арендатор, запрашивающий отсрочку, использовал имущество в период ограничений, то есть в действительности из-за их введения никак не пострадал (Обзор Верховного Суда РФ № 2 от 30.04.2020, ответ на вопрос 4). Однако и арендатор защищен от недобросовестности арендодателя. Если последний знал или не мог не знать о том, что арендатор, просрочивший выплату арендной платы, осуществляет деятельность в наиболее пострадавших из-за пандемии отраслях, он обязан уведомить арендатора о праве на предоставление последнему отсрочки. В случае, если арендодатель не исполняет эту обязанность, отсрочка считается предоставленной автоматически (Обзор Верховного Суда РФ № 2 от 30.04.2020, ответ на вопрос 4).

Форс-мажор в арендных отношениях

Арендатор не может расторгнуть договор в силу существенного изменения обстоятельств, если договор был заключен в период пандемии. Арендатор должен оценивать риски заключения договора аренды в период ограничений. Поэтому даже если договор заключен, но имущество не было передано арендодателем во исполнение договора, арендатор не может ссылаться на существенное изменение обстоятельств в период пандемии как основание расторжения договора.  Обеспечительный платеж в данном случае будет удержан как плата за отказ от договора (Решение Арбитражного суда Брянской области от 17.08.2020 по делу № А09-5926/2020). Форс-мажорные обстоятельства не являются основанием для обоснованной задержки арендной платы, если плата должна была быть произведена до введения ограничений (Решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.08.2020 по делу № А82-9596/2020).

Мораторий на инициирование банкротных процедур

Во время моратория на инициирование банкротных процедур в отношении должников не применяются финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств, включая неустойки. Арендодатель хотел взыскать с контрагента неустойку за просрочку внесения арендной платы. Арендатор сослался на форс-мажор из-за пандемии и на необходимость уменьшить неустойку. Суд отметил, что арендатор получил поддержку в виде моратория на банкротство, и вследствие этого на него не могут распространяться финансовые санкции (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2020 по делу № А60-28212/2020). Таким образом, мораторий на банкротство, по сути, наделил арендаторов дополнительной защитой.

Источник изображения: xb100 – www.freepik.com